風險管理是運營管理的重要環(huán)節(jié)，對于以產(chǎn)業(yè)為關鍵核心的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而言，同樣如此。行業(yè)風險識別是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)風險管理的第一步，如何有效地判別出行業(yè)潛藏的風險因子，通過適當有效的方法加以控制對園區(qū)運營管理者而言至關重要。

1、政府主導

政府主導的園區(qū)，從政策上是有利的，但體制上卻沒有民營園區(qū)靈活。在當前經(jīng)濟增速下降的新常態(tài)下，一些園區(qū)不能完成招商引資目標;一些園區(qū)引進的大項目、大企業(yè)，由于資金短缺、土地指標限制、規(guī)劃調(diào)整等多方面原因，土地圈而未建，項目建而未動的現(xiàn)象普遍存在。還有一些園區(qū)新引進的招商項目投資進度延緩，部分項目投資開始觀望，有的項目因資金缺乏而停工，直接影響了項目開工建設的進度。這也是全面各地產(chǎn)業(yè)園區(qū)在地方政府絕對主導下所面臨的現(xiàn)實問題。

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2、同質(zhì)化

開發(fā)商涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)，大多是看中產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的巨大市場潛力，但國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)剛剛經(jīng)歷過一輪高速發(fā)展，目前全國園區(qū)存量很大，同質(zhì)化競爭壓力很大，市場正趨于調(diào)整階段。企業(yè)在選擇進入城市時，容易頭腦發(fā)熱，忽略了當?shù)禺a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的供給量是否已經(jīng)超過了產(chǎn)業(yè)容量，最終陷入進退兩難的境地。

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3、過分依賴房地產(chǎn)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以說是其他類地產(chǎn)的升級版，是地產(chǎn)行業(yè)介入社會經(jīng)濟體系中最直接的領域。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，包括孵化器，它們的特性是小客群，大客戶，成交周期長，利潤率不高;而傳統(tǒng)地產(chǎn)是小客戶，大客群，利潤率高，資金周轉(zhuǎn)快。所以兩者是完全不同的兩種思維。
一般房地產(chǎn)營銷訴求要去包括：地段、房型、價格、建筑配套、商業(yè)配套等，而企業(yè)更希冀擁有一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，依托一個產(chǎn)業(yè)驅(qū)動平臺，做強做大自己的企業(yè)。?
因此，對于一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，除去上面所涉及的營銷訴求要素外，區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)政策，以及發(fā)展前景，等等，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目標客戶所關注的核心要素，而地段、房型、價格、建筑配套、商業(yè)配套等因素知識不可或缺的因素而已。

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4、產(chǎn)城分離

有調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為概念的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展情況普遍比較糟糕。

在很多園區(qū)，“新興產(chǎn)業(yè)”僅僅被當作園區(qū)地產(chǎn)招商的概念和噱頭；許多園區(qū)僅有的幾家新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展狀況不佳，無奈只得引進傳統(tǒng)的、高耗能、高污染的產(chǎn)業(yè);有的新興產(chǎn)業(yè)園甚至已變?yōu)閺U棄的“空城”……

以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主導的產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及各類開發(fā)區(qū)，在建設過程中普遍存在“產(chǎn)城分離”和“圈地思維”兩個突出的問題。

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結果導致開發(fā)區(qū)內(nèi)越來越多的樓房、工廠拔地而起，但同時也有越來越多的空城誕生，更有大量土地荒廢，最后地方債務高筑。由于配套嚴重滯后，產(chǎn)城分離現(xiàn)象嚴重。產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設沒有做到配套先行，缺乏產(chǎn)業(yè)配套、生活配套，導致產(chǎn)業(yè)園區(qū)白天熱鬧，晚上幾乎成為空城，產(chǎn)業(yè)和城市融合度很低，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展缺乏后勁。

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5、產(chǎn)業(yè)鏈條未形成閉環(huán)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一個重要的概念是能夠形成產(chǎn)業(yè)鏈，但能形成完整產(chǎn)業(yè)鏈很少，產(chǎn)業(yè)未形成聚聚效應。大多數(shù)園區(qū)也在招商引資方面，更注重平方米納稅額等這些指標，對于產(chǎn)業(yè)相互之間的配套也僅僅停留在口頭或者宣傳上，影響園區(qū)可持續(xù)發(fā)展能力。

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6、政策依賴

園區(qū)能夠以優(yōu)惠政策，包括土地價格優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠來吸引企業(yè)入駐，但是對于入駐企業(yè)內(nèi)生動力的培育，園區(qū)所花精力較少。因其對行業(yè)帶來的風險具有整體性、普遍性、持久性，所以對于行業(yè)來說屬于系統(tǒng)性風險，眾所周知，系統(tǒng)性風險所帶來的經(jīng)濟損失具有不可消除性，此誠生死存亡之利害，不得不高度提防。

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7、缺乏特色價值
綜合配套過于機械，產(chǎn)品缺少使用價值，園區(qū)缺少產(chǎn)業(yè)氛圍，難以做到與市場嚴絲合縫的對接。比如，多數(shù)西部產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目依然保留了產(chǎn)業(yè)園的部分開發(fā)模式，在功能分區(qū)、綜合配套以及產(chǎn)品結構上，缺少市場亮點，無法形成獨特的市場吸引力，從而泯然于風起云涌的區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)大潮之中。

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8、忽略軟實力
重硬件輕軟實力打造是很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)的通病。產(chǎn)業(yè)園區(qū)普遍過于重視基礎設施，而忽略服務、品牌等軟實力的建設。而且產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)運營商數(shù)目比較少，園區(qū)運營公司一般都是開發(fā)商自建，缺少規(guī)模效應，成本高不說，服務質(zhì)量也差，商服配套寥寥無幾，無法給予企業(yè)實質(zhì)性的幫助。

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9、盲目招商
產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商是一個長期的過程，必須要制定長期的產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商策略。而沒有一個好的定位、沒有一個差異化的與眾不同的定位，招商做起來就會很艱難，所謂招商要從定位做起，就是指根據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的特性，結合市場競爭情況，來對項目做一個差異化的定位，從定位上規(guī)避競爭，或者退出競爭，通過定位打造一個市場上的全新具有很強競爭能力的為客戶所喜歡的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

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10、缺乏成熟商業(yè)模式
如何創(chuàng)新商業(yè)模式，并探索新的盈利模式，來適應新的經(jīng)濟環(huán)境，已是眾多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商面前的大問題。園區(qū)盈利模式設置不合理，導致園區(qū)自我造血功能差?，F(xiàn)代化的園區(qū)是個功能復合的綜合體，涉及的物業(yè)不僅僅是廠房和辦公樓，還有住宅、商業(yè)、商務等多種物業(yè)類型。因此，如何平衡這些物業(yè)之間的關系，從資金鏈上進行優(yōu)化配置是園區(qū)能否順利發(fā)展的重要一環(huán)。